محاسبه قیمت ملک براساس عوامل مهم

بسیاری از مالکان و خریداران میخواهند بدانند قیمت یک ملک برچه اساس تعیین میشود. به خصوص اگر ملک مورد معامله، نوساز نباشد. در حقیقت اگر در منطقه‌ای یک واحد مسکونی چند سال ساخت وجود داشته باشد، قیمتش چقدر ارزان‌تر از یک واحد نوساز در همان منطقه است؟

این موضوع به فاکتورهای مختلفی بستگی دارد و شما میتوانید با خواندن این مطلب، تاثیر هرکدام از این عوامل را بررسی کنید.

سال ساخت
اولین موضوعی که بر قیمت یک ملک تاثیر دارد، سن آن است. اگر فرض کنیم قیمت یک واحد نوساز در محله شما معلوم است، آنوقت میتوانید از فرمول زیر، قیمت ملک خود را محاسبه کنید.

• قیمت ملک تا ۲ سال، برابر با قیمت واحدهای مسکونی نوساز است.
• بین ۳ تا ۱۰ سال، هر سال ۲ درصد از قیمت، کم می‌شود.
• بین ۱۰ تا ۲۰ سال، باز هم هر سال ۱.۵ درصد کم می‌شود.
• بعد از ۲۰ سال، حدود ۶۵ درصد قیمت یک واحد نوساز.

نکته: قیمت ملک کلنگی از این قاعده پیروی نمیکند.

آسانسور و طبقه
مسئله بعدی که باید به آن توجه کرد، طبقه واحد مسکونی و داشتن و نداشتن آسانسور است. برای طبقه اول یا روی همکف، بود و نبود آسانسور، تاثیری بر قیمت ندارد؛ اما از طبقه ۲ به بعد مهم میشود.

اگر خانه‌ای آسانسور نداشته باشد، مهم است که واحد مسکونی در کدام طبقه است.

• طبقه دوم، ۵ درصد کاهش قیمت
• طبقه سوم، ۲۰ درصد کاهش قیمت
• طبقه چهارم، ۳۰ درصد کاهش قیمت

اما اگر آسانسور وجود داشته باشد، تاثیر افزایشی، چندان زیاد نیست.

• طبقات ۳ و ۴ هرکدام ۲ درصد افزایش
• طبقات ۵ به بالا حدود ۵ تا ۶ درصد افزایش

پارکینگ
این روزها جای پارک ماشین به یکی از مشکلات شهرهای بزرگ تبدیل شده است. به همین دلیلی داشتن و نداشتن آن، بر قیمت یک ملک تاثیر میگذارد و فرض بر این است که هر واحد یک پارکینگ دارد. اگر ملک نوسازی پارکینگ نداشته، قیمت آن نسبت به ملک نوساز دارای پارکینگ ۱۰ درصد ارزان‌تر خواهد بود.

تعداد واحد
تعداد واحد در یک آپارتمان، هم بر میزان آرامش و سکوت آن تاثیر می‌گذارد و هم هزینه‌ها را تغییر میدهد. به همین دلیل اگر ملک نوسازی تک واحدی باشد، نسبت به ملک چندواحدی ۱۰ درصد گران‌تر خواهد بود.

مثال
فرض کنید شما یک واحد مسکونی ۵ ساله دارید یا میخواهید بخرید. گفتیم قیمت واحدهای مسکونی تا سال دوم بدون تغییر است و پس از آن برای هر سال ۲ درصد از قیمت کم میشود که اینجا ۳ الی۲% کم شده و قیمت ملک ۵ ساله ۹۴% ملک نوساز خواهد بود.

حالا اگر در همان محله یک واحد ۱۵ ساله داشته باشیم قیمتش چقدر می‌شود؟ بین سال سوم تا دهم هر سال ۲ درصد کم میشود یعنی ۱۶ درصد. از سال یادزهم تا پانزدهم هم سالی ۱.۵ درصد کم میشود یعنی ۷.۵ درصد. مجموعا ۲۳.۵ درصد کم میشود و این یعنی قیمت سال پانزدهم برابر با ۷۶.۵ درصد ملک نوساز است.

نکته مهم: همه این‌ها در شرایطی است که دو واحد مسکونی از هر نظر (نقشه، انباری، امکانات و…) شبیه هم هستند و تنها در ویژگی‌هایی که گفتیم تفاوت دارند.

توجه: تاثیر عوامل گفته شده ممکن هست در مناطق مختلف شهری مقداری متفاوت باشد، آنچه اینجا گفته شده است براساس میانگین بدست آمده از تحقیقات میدانی میباشد.